شراء مسكن جديد من مرقٍّ عقاري: ما يجب التحقق منه قبل التوقيع

إقامة مغلقة، تشطيبات عصرية، دفع على مراحل أو «بقرض بنكي»: إعلانات الترقية العقارية مغرية. لكن شراء مسكن جديد، خاصة على المخطط، التزام لسنوات، وتأخر التسليم أو المفاجآت في التشطيبات شائعة. إليك ما يجب التحقق منه قبل التوقيع.

يقدم هذا المقال معالم عامة. اطلب دائمًا من موثقك مراجعة العقد قبل دفع أي مبلغ.

مسكن منجز أم على المخطط؟

• مسكن منجز: تزور ما تشتريه، ويُوقع البيع لدى الموثق كأي عقار قديم.
• البيع على التصاميم: تشتري مسكنًا ما زال قيد الإنجاز، على أساس المخططات ووصف مفصل. ويُدفع الثمن على مراحل حسب تقدم الأشغال، غالبًا بمساعدة قرض بنكي.

يتيح البيع على التصاميم غالبًا سعرًا أقل ودفعًا مقسطًا، لكنه يحمل خطرًا: أن تتأخر الورشة أو لا تطابق ما وُعد به.

التحقق من المرقي

• اعتماده: يجب أن يكون المرقي العقاري معتمدًا ومسجلًا في الجدول الوطني للمرقين العقاريين ومنخرطًا في صندوق الضمان (FGCMPI). تحقق من اسمه في قائمة المرقين المنخرطين.
• ضمان المشروع: للبيع على التصاميم، يجب أن يكتتب المرقي ضمانًا لهذا المشروع لدى الصندوق. تحقق من المشروع في قائمة المشاريع المضمونة، واطلع أيضًا على قائمة المرقين المتعثرين.
• إنجازاته السابقة: زر إقامة سبق أن سلمها، وتحدث مع سكانها عن الآجال والجودة.

صندوق الضمان، ضامن البيع على التصاميم

صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية (FGCMPI) هيئة ذات طابع تعاضدي لا تهدف إلى الربح، أُنشئت سنة 1997 وتعمل تحت وصاية وزارة السكن. دوره: تأمين البيع على التصاميم.

• يجب على كل مرقٍّ معتمد الانخراط فيه؛ وإلا يُعلَّق نشاطه.
• يجب ضمان كل مشروع يُباع على التصاميم: تُرفق شهادة ضمان الصندوق بعقد البيع.
• إذا سُحب اعتماد المرقي، يحل الصندوق محل المشترين ويستكمل الأشغال بواسطة مرقٍّ آخر، في حدود المبالغ المدفوعة.
• تسبيقات عقد حفظ الحق تودع في حساب لدى الصندوق ولا يُفرج عنها إلا عند التسليم.

التحقق من المشروع

• رخصة البناء، ويُفترض أن يظهر رقمها على لافتة الورشة.
• الأرض: اطلب ما يثبت أن المرقي مالك لها أو يملك حق البناء عليها.
• الوصف والتشطيبات: مسكن «جاهز» أو يحتاج إتمامًا، الأرضيات، النجارة، المطبخ، الأدوات الصحية. يجب أن يكون كل شيء مكتوبًا.
• المساحة الدقيقة لكل غرفة، ومكان ركن السيارة، والقبو، والتسيير المستقبلي للإقامة (الأعباء، الحراسة).

التحقق من العقد وجدول الدفع

• عقد توثيقي: البيع على التصاميم يتم أمام موثق، مع إرفاق شهادة ضمان الصندوق، ولا تُدفع الدفعة الأولى إلا بعد توقيعه. لا تكتفِ بوصل بسيط أو «وصل حجز» عرفي.
• السعر: ثابت أم قابل للمراجعة؟ ما يشمله (مكان الركن، التشطيبات) وما لا يشمله.
• جدول الدفع: يجب أن توافق كل دفعة مرحلة من مراحل الأشغال. ومع عقد حفظ الحق، لا يمكن أن يتجاوز التسبيق 20 % من الثمن، ويبقى مجمدًا لدى الصندوق حتى التسليم.
• تاريخ التسليم وغرامات التأخير.

لا تدفع نقدًا دون وصل أبدًا، ولا شيء قبل التوقيع لدى الموثق.

«بقرض بنكي»: افهم جيدًا

يعلن كثير من المرقين عن شراء «بقرض بنكي» أو «100 % قرض». في الواقع، أنت من يقترض من بنك شريك، حسب مداخيلك. اسأل عن اسم البنك واطلب محاكاة مكتوبة. وبالنسبة للمسكن الترقوي الجديد، قد يكون القرض بفائدة مخفضة: اطلع على دليلنا الشراء بقرض عقاري أو بالتقسيط.

عند التسليم

1. زر المسكن بالتفصيل قبل توقيع محضر التسليم.
2. دوّن كل التحفظات (شقوق، تشطيبات، تجهيزات ناقصة) واطلب إصلاحها كتابيًا.
3. احتفظ جيدًا بعقد البيع على التصاميم: فهو سند ملكيتك، ولا يليه أي عقد آخر. ومع عقد حفظ الحق، يُوقع البيع لدى الموثق عند التسليم. ثم يتولى المرقي تسيير العمارة لمدة سنتين بعد بيع آخر مسكن. اطلع على دليلنا حول الدفتر العقاري ووثائق الملكية.

تقارن بين المشاريع؟ تصفح المساكن الجديدة على Immo213، واقرأ مقارنتنا لـصيغ السكن التي تقدمها الدولة.